探访长租公寓:到底啥模样和上涨的房租有多大关联?

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我爱我家副总裁胡景晖一席话刷爆朋友圈,揭露中介租赁行业的“惊天大秘密”——以“自如”为首的中介商如何空手套白狼,如何利用资金链获取利益,如何将自身转移风险等,他们双向收割租客和房东的可恶行径被曝光。中介的存在本来是为了降低信用成本,而正在扩张的“租房垄断帝国”却是游走在信用危机爆发的边缘。区块链诞生的初衷之一是为了解决信用问题,现潜在的租房信用危机是个活火山,随时可能爆发。“区块链+租房”能解决这个问题,将租房中介市场重新洗牌吗?房租中介市场的现状根据调研,2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元,租房人口1.94亿人,占全部人口的13.9%。预计到2025年,租金总量将首次超过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。到2030年,租金总量将达到4.6万亿,有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。这么一个庞大的市场,中介的存在加速了信息之间的撮合流动,简化租房手续便宜了租客和房东。房屋中介吃的就是资源整合和提供这碗饭,他们掌握着大量房源,同时也提供“管家”的服务。除此之外,还可以帮助租客和房东规避一些风险,是一个典型的服务行业。他们在房租租赁供求市场中,为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后服务,服务于中国庞大的租房市场,是现阶段必不可少的一部分。不少学生表示,走上社会找的第一套房子都来源于“中介”。相关数据显示,大学生最常用的是58、赶集、百姓网等综合信息平台APP,其次是链家、安居客、房天下等垂直房产类APP。蚂蚁短租、自如等个性化租房APP,也在考虑之列。近两年,伴随着政策的利好,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司,长租公寓集中涌现。目前北京已开业的集中式长租公寓品牌有20多个,算上分散式小品牌,总数可达到70多个。本以为长租公寓会是变革房租租赁市场的一大创新模式,没想到现在却成了随时可能爆发信用危机的雷区。市场猖獗,被当做万能的区块链真的能做什么吗?

2018年房租大涨的话题被推上了舆论的风口浪尖。新浪财经数据显示,过去一年在全国的一二线城市中,13个城市房租涨幅超过20%。北京相比去年同期,单间月租金涨幅高者达35%左右,低者也有20%左右。

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实际上除了房屋租金涨价之外,租房市场可能还存在:发布在租房网站上的房屋情况和实际不相符,忽悠用户前去看房子;以各种名让用户签“陷阱”合同,坑取租户钱财;有的黑中介还会通过克扣押金的方式强行让用户搬离……

近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态,长租公寓问题到底出在哪?它和上涨的房租之间有多大关联?租购并举究竟如何进行?围绕这些问题,本报记者进行了采访。

资本的注入玩坏了房屋租赁市场,
各类长租公寓品牌在资本的助推下,开始跑马圈地,竞争越来越白热化。以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格。

长租公寓啥模样

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——主打品牌和品质,价格相对更高,近年政策利好多

面对房租租赁市场存在各种乱象,有观点认为如果把区块链技术用在房屋出租市场,才给行业带来洗牌的契机,可以让大家在租房子时少花钱,避免被中介“绑架”情况的发生。区块链诞生的初衷之一是为了解决信用问题,现潜在的租房信用危机是个活火山,随时可能爆发。近几年来备受关注的区块链技术,或将成为破局的关键。

对于许多在一线城市工作的年轻人来说,长租公寓并不陌生。“如果你需要长期租房,又对房屋内部装修、设施和环境卫生有一定要求,希望找到真实有保障的房源,长租公寓是相对省心的选择。”在北京工作3年的小王对本报记者说。

区块链技术核心特点是让人与物变得可信起来。从这个角度出发,在租房领域可以从以下方面利用区块链技术:第一个是让房屋产品变得可信;第二让租用双方变得可信;第三让整个租用流程变得可信、高效。

长租公寓没有明确的定义,它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的;也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通租房相比,长租公寓主打的是品牌和品质,价格也相应更高一些。

租房信息上链,降低信任成本

长租公寓在中国的兴起,还只是近几年的事情。小王记得2015年毕业那会儿,长租公寓品牌一下变成了更受青睐的选择。“以前听过不少黑中介和黑房东的遭遇,租客的权益常常得不到保障,而在长租公寓品牌这儿,你至少能对租住房屋的软硬件有一个合理期待。”小王说。

区块链的意义在于构建一个可信的价值网络,从根本上解决在价值交换过程可能存在的欺骗行为。基于可信的区块链网络,可以大幅度提高租房市场的租赁效率,简化相应的流程,去掉中介角色,降低一些不必要的交易成本以及信任成本。

打破中国租房市场长久以来的C2C模式,对房屋加以装修改造,抓住年轻租房群体的需求,不少长租公寓品牌实现了前期的快速发展。例如,链家旗下品牌自如称,经过5年的发展,已拥有自如房屋40万间,8栋自如寓,服务北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万客户。

作为租客,很难了解所租房子的具体质量状况。看房过程中也就只能看个表层,比如房屋漏水等内部问题就很难被发现。如果在一开始知道房屋的具体质量状况,租户就可以提前大致了解房屋质量信息,做出合理恰当的选择。

这背后是市场租赁需求的支撑。我爱我家集团研究院统计显示,今年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%;另有数据显示,1-5月“90后”租房客群在北京地区全部租客中的占比近三成,“以租代购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京两三年了,房价太高,一直都是租房住。”就职于某网络公司的蒋女士说。

如果各个房企通过区块链技术将房屋的基础信息全部记录上链。从土地规划开始,到施工建造、合规销售直至物业交付,发挥区块链的去中心化、安全透明、不可篡改等特点,这样可以有效减少租客在租房子时遇到虚假房源情况,降低纠纷和交易成本。

“租购并举”的住房制度也为住房租赁市场带来政策利好。2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。反映最灵敏的是企业,除早已开展长租公寓业务的万科和链家等知名房企外,仅今年3月,就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等,也纷纷入驻长租公寓市场。

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对房租上涨影响几何

建立租用双方的信任关系

——原本定价就较高,抢房源一定程度上抬高了租价

租房过程中最常见的就是假房东,他们假冒受委托人或伪造房产证、产权人身份证,骗取租户的租金,而区块链技术可以避免这一情形发生。在这方面雄安走在全国的前列。据悉,雄安最近已建成区块链租房应用平台,这是国内首例把区块链技术运用到租房领域。

近期房租的快速上涨,将长租公寓推到了风口浪尖。

在这一政府主导的区块链统一平台上,挂牌房源信息,房东房客的身份信息,房屋租赁合同信息将得到多方验证,不得篡改。此举有望解决租房场景最核心的“真人、真房、真住”的问题。

即将面临换房的档口,小王明显感受到,房租涨得更多了。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元,到去年同地段两居室价格是6600,而今年在有的平台上价格近8000元。从普通租房改造为长租公寓,再叠加房价的普遍上涨,价差表现尤为明显。

区块链可通过身份认证信息系统校验各方的真实身份,并且一经认证,信息不可篡改。若发现身份造假事件,信息将同步到全网,未来将不会有人会跟此人进行任何交易。区块链技术记录信息的不可更改性,使得造假会面临巨大的风险和成本。

北京各区域租客亲历的涨价,在各机构的数据中也有体现。例如,链家旗下贝壳研究院报告显示,前7月,北京租金指数同比上涨10.7%;诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%;中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示,7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增长22.1%。

智能合约技术可以提高交易效率

房租为什么涨得这么快?

传统的房屋租赁流程繁琐,包括中介带着看房,满意后,房主和租户签订合同,并且互相出示相关的证件及说明。这种种行为大多数是为了降低双方的风险。区块链时代,双方基于链上的信任,直接可在链上进行交易,相关的合同协议均可以通过智能合约进行完成,从最开始的合同签约以及租金的缴纳,后期的续约等都可以基于智能合约自动完成,双方无需进行反复沟通。

价格涨落,先要看看供求关系。

实际上,区块链+租房的事情早已被各界关注,并且已经了很多已经落地的项目。无论如何,随着区块链技术的不断发展,未来会给整个租房行业带来更高的效率以及更低的成本,让房主以及租户都有利可图。当“区块链+租房”的模式投入市场,最终会解决“租房难”、“租房贵”的问题。

拿北京来说,有机构测算,北京住房租赁人口约800万人,目前租赁房源量约为350万间,即使把亲友合租考虑进去,也面临着一定的租赁缺口。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者指出,在住房租赁市场不断规范化,对城中村、地下室和群租空间加以整治的情况下,住房供给相对减少,而租赁需求稳定甚至上升,供需关系就相对紧张。

更多矛头指向了长租公寓的资本哄抬和房源抢占。

自如、万科等机构的数据显示,长租公寓行业占整个房屋租赁市场的比例不足5%。专家指出,虽然长租公寓占比有限,但在中介机构垄断房源信息的情况下,市场交易也会受到明显影响。

采访中,多位房屋中介向记者透露,一线城市房屋是存量市场,房源总数有限,在竞争激烈的情况下,中介往往会通过抬高租金来抢房源,还可能诱导房主抬价或者形成“竞价”。特别是在资本大量介入长租公寓市场的情况下,机构之间“跑马圈地”现象突出。以某品牌公寓为例,其2016年开始布局全国,目前管理房量已从当年年底的1.3万间增至目前的13万间。最近的官方调查也显示,个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为,不仅抬高了租价,还埋下了金融风险。

长租公寓何处去

——既严查乱序违规也增加房屋供应,房住不炒,房租也不能炒

如今,房租已经占到小王每月税后收入的30%。“我对房屋的内部条件、地理位置等有一定的要求,对房租价格也有相应的预期,但如果房租占比上涨到不合理的地步,我就只能考虑往外搬,甚至离开北京。”小王说。对于在一线城市生活的年轻人来说,房租是否在适度区间事关生存的基础;而对城市来说,这也关系到人才的去留。

针对房租问题,有关部门已有行动。

近日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

随后,不少住房租赁企业承诺不涨租金并将存量房源投向市场。其中自如承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定,供给平稳,全国九城续约房源涨幅不超过5%。

北京市住建委日前消息,为加大租赁住房的供应,近期将加快推进5000套公租房供应和分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源将启动分配,以满足公租房各类保障群体的需求。

中共十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在邹琳华看来,租购并举,一方面要规范市场秩序,保护租客的合法权益,包括禁止随意驱赶租客、让租客平等享受公共服务等;另一方面,要增加租赁房屋供给,逐步解决供需矛盾。既盘活存量,也开拓增量。

其中,通过多种渠道切实增加租赁住房供应是关键之举。专家指出,可以利用集体建设用地建设租赁住房、鼓励职工宿舍的建设、对闲置低效用房进行盘活等。其次,既要鼓励长租公寓的有序发展,通过机构化运营提供高品质标准化产品,有效保障租客权益;也要建立租赁信息发布平台,监督租赁交易双方行为,提高透明性与安全性。一句话,房住不炒,房租也不能炒。