澳门新葡亰手机版为了卖房 他们拼了!“打折降价、送车位、减免物业费…”楼市秋意渐浓?

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前有楼市调控收紧,后有一线城市突发降价潮!广州率先大降价,最高直降10000元/㎡,两天跌了6000元/㎡。长三角多个城市迎来变局。南京地价降温、二手房成交量持续下滑;合肥高价盘加剧降价,新站、庐阳、包河都在降,最高降4536元/㎡;苏州新政之后,二手房市场更是雪上加霜;常州多家品牌楼盘特价房重现江湖,更有纯新盘还未上市,优惠已出!NO.1|
壹全国降价潮,最高直降10000元/㎡广州、合肥、武汉都在降…风向变了,就在国家强化调控,连续强调房住不炒之后,金融政策普遍收紧,房企资金流、融资出现限制,楼市出现下行趋势,全国普遍的项目降价潮来袭。01、突发!广州再现降价,最高直降10000元/㎡近日,一线城市广州频频传出降价的消息!番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房,从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡,降幅超过20%。有业主在网上发表评论,几天前买的,两天跌了6000元/㎡。广州二手房从去年下半年开始见顶回落,今年上半年又是量价齐跌,数据显示,2019年上半年,广州二手房成交量最高跌幅达到32%。事实上,从7月开始,不仅仅是广州,全国多地被爆出降价新闻!02、合肥庐阳、新站、包河降价明显,最高降价4536元/㎡!合肥庐阳地王原单价均是2万+,现单价最低仅需1.6万+/㎡,最高直降4536元/㎡。新站区华地紫悦府高层已经全部售罄,仅6#剩余约7、8套房源,以及楼王12#的十几套房源,后期已经没有高层户型,洋房备案价更是高达1.7万+/㎡,但现在6#洋房优惠后均价在1.4万/㎡,降价达36万。包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房,直接降价出售,一套房约降价10万元。如6#602元备案原价20672元/㎡,限价19845元/㎡,户型123.9㎡
原总价256.12万,现总价245.87万,一套降价了10.24万。04、郑州、武汉楼盘降价!直降8000元/㎡郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价,从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡。武汉某楼盘原价3.2万/㎡,现在2.2万—2.4万/㎡就能买,每平米最高降了8000元/㎡,业主开启维权!NO.2|贰风向大变,调控加码!土地也在降温南京、苏州二手房不好卖了01、南京楼市迎来艰难时刻!土拍降温!二手房市场惨淡!长三角也有多个城市传来降温迹象!就在上周,南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价,由此可以看出,开发商拿地越来越谨慎,土地投资回归理性。楼市进入下半场,不仅开发商拿地更加理性,连买房人也是如此,楼市不容乐观。近期南京新房市场竞争激烈,开盘抢跑的楼盘越来越多,冲击着二手房市场。南京链家、我爱我家数据显示,南京二手房挂牌量猛增,挂牌的房源均已突破6万套。据365统计,从今年4月开始,二手房成交量持续下滑,房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年,最终降价也都没能成功卖出去。02、风向大变!调控加码!苏州二手房不好卖了!楼市寒冬将至!今年,苏州楼市连续成为热点新闻。就在5月11日,苏州发布调控新政,宣布园区二手房五年限售,紧接着,5月16日园区发布关于学区房的补充文件,调整园区新购住房学位政策,一个学位9年只能使用一次。猝不及防的是,7月25日苏州调控再加码,首先限售区域扩大,其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论,725政策是苏州史上最严厉的一次!新政一发布,直接对楼市产生影响,园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示,从6月中下旬开始,苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。二手房市场开始下行。725新政落地后的首周,二手住房成交环比近3成的跌幅(7.15-7.21周成交2319套),甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马,猛降65万多!可想而知,新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大,甚至决策着楼市的走向。03、常州品牌房企现特价房促销!更有纯新盘未上市,优惠已至新城5家在售楼盘中,有3家推出特价房源,共计32套!新城樾隽花园推出的特价房源并不多,优惠价格在3万元左右。即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘,所以优惠政策还未定。但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看,依然可能是认购优惠10000元,首付四成再多优惠5000元,五成多10000元。新城招商璞樾和山15套特价房源:新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房,小高层18#楼143㎡四房,另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡,洋房均价22000元/㎡。据新城璞樾门第的子夜顾问透露:目前认购5万元可以总价优惠1.5万元,注册新城的app—小新家,可以再减2000元,总共优惠1.7万元。值得一提的是,新北区某纯新盘还未上市,优惠已飘然而至。据售楼员透露,项目本周公开样板间,提前登记会员,参与活动,首开总价优惠8000元。此外,首开之时还有其他优惠可以叠加。NO.3|叁政策市下,降价会不会蔓延?多地楼市突发降价,这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整状态,只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。所以,前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。可以预料,只要货币环境和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。其三,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心,但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。中国楼市是典型的政策市。不得不承认,当下楼市有些魔幻,有些让人摸不着头脑。但我们只要坚持大方向不出错,一切就是可控的。面对此时的楼市,南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨评论:房价在等买房人,珍惜。现在是买房的好时机,不是卖房的好时机。可惜很多人是涨上去抢着买,跌时恐慌卖。搞反了。相信很多人都有体会,确实,买涨不买跌的调性一直存在,也避免不了,但仍然建议刚需人群还是尽早买房上车。

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摘要 宛如自然的季节交替,九月的楼市,已是秋风起。
21世纪经济报道的调查显示:8月以来,楼市打折降价全员营销首付分期频繁出现,多个一二线城市楼盘推出特价新房,二手房降价也已屡见不鲜。
据中原地产数据,中秋小长假四大一线城市网签数量与2018年同期相比,均有不同程度的下调,今年的金九银十或将爽约。

原标题:猪肉暴涨,房价暴跌:广州两天降6千/㎡!武汉直降8千/㎡!合肥最高降4536元/㎡!楼市风向大变…

宛如自然的季节交替,九月的楼市,已是秋风起。

原标题:猪肉暴涨,房价暴跌:广州两天降6千/㎡!武汉直降8千/㎡!合肥最高降4536元/㎡!楼市风向大变…

21世纪经济报道的调查显示:8月以来,楼市打折降价、全员营销、首付分期频繁出现,多个一二线城市楼盘推出特价新房,二手房降价也已屡见不鲜。

来源:冷眼思维

据中原地产数据,中秋小长假四大一线城市网签数量与2018年同期相比,均有不同程度的下调,今年的金九银十或将“爽约”。

前有楼市调控收紧,后有一线城市突发降价潮!广州率先大降价,最高直降10000元/㎡,两天跌了6000元/㎡。

回顾今年1-8月份,全国累计出台的房地产调控政策367次,房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”,迫使他们发动促销进行现金回笼。

长三角多个城市迎来变局。

根据9月17日国家统计局发布的70城二手房价格指数显示,8月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为-0.1%、0.2%和0.3%。

南京地价降温、二手房成交量持续下滑;合肥高价盘加剧降价,新站、庐阳、包河都在降,最高降4536元/㎡;苏州新政之后,二手房市场更是雪上加霜;常州多家品牌楼盘特价房重现江湖,更有纯新盘还未上市,优惠已出!

相比7月份数据,三类城市均有降温,其中二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的。北京、天津等共20个城市二手房均出现下跌。其中,济南8月环比下降0.9%,连续5个月出现下降;青岛连续7个月出现降价,8月环比下降0.4%。

01

楼市进入调整

全国降价潮,最高直降10000元/㎡

在一线城市中,广州率先进入调整。

广州、合肥、武汉都在降…

早在8月中旬,广州祈福集团发布消息称,位于番禺的祈福缤纷汇“震撼一口价3.39万/平方米”,此前项目618大促“特惠价3.98万元/平方米”。时隔两个月,优惠约6000元/平方米。

风向变了,就在国家强化调控,连续强调房住不炒之后,金融政策普遍收紧,房企资金流、融资出现限制,楼市出现下行趋势,全国普遍的项目降价潮来袭。

不止广州,8月以来,多个二线城市出现“特价”楼盘,促销力度近年来少见。

01、突发!广州再现降价,最高直降10000元/㎡

记者经售楼处咨询,天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米,降幅超30%,首付分期低至3.6万。

近日,一线城市广州频频传出降价的消息!番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房,从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡,降幅超过20%。

合肥,建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行销售;金辉庐州云著由备案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米;高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。

有业主在网上发表评论,几天前买的,两天跌了6000元/㎡。

与开发商热火朝天的促销相比,购房者依旧意兴阑珊,中秋小长假也没能给楼市带来暖意。

广州二手房从去年下半年开始见顶回落,今年上半年又是量价齐跌,数据显示,2019年上半年,广州二手房成交量最高跌幅达到32%。

根据华创证券数据,九月第二周主流45城一手房成交586万平米,环比-5%。

事实上,从7月开始,不仅仅是广州,全国多地被爆出降价新闻!

国家统计局数据也显示,8月4个一线城市新房价环比涨0.3%,涨幅与上月相同,同比涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新房环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点,同比上涨9.9%,涨幅比上月回落0.8个百分点。

02、合肥庐阳、新站、包河降价明显,最高降价4536元/㎡!

相比新房,二手房价格调整更为普遍,而且很多是曾经楼市火爆的城市,比如杭州、南京、武汉、长沙等热点城市。

合肥庐阳地王原单价均是2万+,现单价最低仅需1.6万+/㎡,最高直降4536元/㎡。

有多位在不同区域拥有房产的广州业主表示,其名下房源的挂牌价已经让利数十万,还是没能卖出去。

新站区华地紫悦府高层已经全部售罄,仅6#剩余约7、8套房源,以及楼王12#的十几套房源,后期已经没有高层户型,洋房备案价更是高达1.7万+/㎡,但现在6#洋房优惠后均价在1.4万/㎡,降价达36万。

诸葛找房数据研究中心统计,8月份,广州二手房均价环比下降1.65%。

包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房,直接降价出售,一套房约降价10万元。

进入7月以来,杭州二手房市场成交下滑,挂牌量却不断增长,截至目前,二手房挂牌量逼近9万套。供应大增导致业主挂牌价和成交价已有下跌。以8月初出售的一套保利东湾房子为例,成交单价仅2.15万元/平方米,而贝壳等网站信息显示,保利东湾在售均价在2.7万元/平方米,小户型的单价更达到2.8万元/平方米。

如6#602元备案原价20672元/㎡,限价19845元/㎡,户型123.9㎡
原总价256.12万,现总价245.87万,一套降价了10.24万。

9月份,南京多个区域的二手房业主挂牌价下跌,有的直接打出“直降数十万”卖房。

04、郑州、武汉楼盘降价!直降8000元/㎡

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“这也说明当前受一手房降温的影响,二手房市场也开始面临压力。”

郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价,从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡。

安居客数据显示,截至9月16日,济南、天津、青岛、杭州、福州等城市二手房价下跌,分别环比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%。四个一线城市中,北京、深圳均出现轻微下调,环比涨幅分别为-0.09%、-0.01%,同比为-0.13%、-0.05%。广州则是环比-1.41%,同比-5.84%。

武汉某楼盘原价3.2万/㎡,现在2.2万—2.4万/㎡就能买,每平米最高降了8000元/㎡,业主开启维权!

“金九银十”的成色将如何?

02

业内人士看法不一

风向大变,调控加码!土地也在降温

多位房地产业内人士都感受到,今年5月以来,政策对融资端控制之严厉,是以前没有过的;而作为房企资金来源的重要渠道,7、8月以来,个贷也后继乏力。

南京、苏州二手房不好卖了

业内人士认为,房企下半年依旧是“现金为王”的生存态势,销售回款是开发商下半年的关键指标。根据往年经验,“金九银十”的销售情况对房企下半年的业绩起到关键性作用。

01、南京楼市迎来艰难时刻!土拍降温!二手房市场惨淡!

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示,在资金总体趋紧、国家依旧控制资金流向房地产,且市场的购买力也消耗不多的情况下,开发商“金九银十”的促销活动作用不大。

长三角也有多个城市传来降温迹象!

中原地产首席分析师张大伟表示,相比2018年,在2019年上半年部分区域出现了小阳春,但随后市场逐渐回落。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

就在上周,南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价,由此可以看出,开发商拿地越来越谨慎,土地投资回归理性。

他进一步表示,从市场看,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面限价,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多的看限价政策的严格与否。

楼市进入下半场,不仅开发商拿地更加理性,连买房人也是如此,楼市不容乐观。

复杂环境下,今年“金九银十”的成色将会如何?业内人士各执一词。

近期南京新房市场竞争激烈,开盘抢跑的楼盘越来越多,冲击着二手房市场。

张大伟认为:热点城市楼市开始逐渐下行,市场难以继续冲高。小长假各地楼市平淡,全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。

南京链家、我爱我家数据显示,南京二手房挂牌量猛增,挂牌的房源均已突破6万套。

严跃进表示,从当前节假日的情况看,市场略有降温的迹象。

据365统计,从今年4月开始,二手房成交量持续下滑,房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年,最终降价也都没能成功卖出去。

“因为近期银行贷款在调整,假期交易降温,但后续会有反弹的可能,”严跃进认为。

02、风向大变!调控加码!苏州二手房不好卖了!楼市寒冬将至!

黄立冲则表示,“总体来说楼市回暖的机会不大,回暖也只是昙花一现式的”。他认为,如果货币供应增加,会稍微带来昙花一现式的回暖,但总体来说还是以“有价无市”为基调。

今年,苏州楼市连续成为热点新闻。

宋会雍判断,四季度楼市总体上会比较平淡,且偏向下。他补充,“今年整体其实并没有很差,只是市场发展速度跟不上房企的运营销售目标。”

就在5月11日,苏州发布调控新政,宣布园区二手房五年限售,紧接着,5月16日园区发布关于学区房的补充文件,调整园区新购住房学位政策,一个学位9年只能使用一次。

更偏谨慎的也有人在。社科院世界经济与政治研究所肖立晟认为,房地产周期仍然存在,但持续时长会逐渐从短期(3-4
年)过渡到中长期(8-10 年)甚至超长期(10
年以上)。他认为,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

猝不及防的是,7月25日苏州调控再加码,首先限售区域扩大,其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论,725政策是苏州史上最严厉的一次!

降价促销“大出血”,房企来真的?

新政一发布,直接对楼市产生影响,园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示,从6月中下旬开始,苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。

对于习惯了多年来房价持续上涨的中国购房者来说,房企降价促销并不是一件寻常事。

二手房市场开始下行。725新政落地后的首周,二手住房成交环比近3成的跌幅,甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马,猛降65万多!

今年7月以来,以恒大为代表,多家房企启动或明或暗的价格营销策略,从而对下半年的市场进行“抢收”。从直接打折促销,到暗中赠送面积、增加配置,企业颇有“大出血”的姿态。

可想而知,新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大,甚至决策着楼市的走向。

根据国家统计局的数据,今年8月,全国商品房销售面积比7月有所上涨,平均售价却低于7月。这被一些分析人士认为是“以价换量”策略的结果。

03、常州品牌房企现特价房促销!更有纯新盘未上市,优惠已至

考虑到近期融资政策收紧,房企的资金来源趋于紧张,降价促销行为似乎有一定的合理性和被动性。不少购房者相信,未来这种现象还将继续蔓延。

新城5家在售楼盘中,有3家推出特价房源,共计32套!新城樾隽花园推出的特价房源并不多,优惠价格在3万元左右。

但事实真相恐怕并非如此。有房企人士向21世纪经济报道表示,同以往的大部分降价行为一样,此轮促销带有更多的商业营销色彩,且是企业的主动行为,大部分企业的资金链还没有紧张到需要“割肉”的地步。

即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘,所以优惠政策还未定。

本轮降价促销潮始于恒大的一次营销行为。

但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看,依然可能是认购优惠10000元,首付四成再多优惠5000元,五成多10000元。

恒大此次营销策略在8月20日至10月8日期间实施,每日推出不定量的特价房单位。集团旗下的区域公司均参与此次营销。

新城招商璞樾和山15套特价房源:

恒大有着在市场下行期进行降价促销的“传统”,由于其反应迅速、动作果断,也被视为行业的风向标。

新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房,小高层18#楼143㎡四房,另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡,洋房均价22000元/㎡。

时代中国也在8月末传出全员营销的消息,公司要求各级别员工在2020年1月15日之前,必须卖出相应套数的房子。若没有完成,则可能“被离职”。

据新城璞樾门第的子夜顾问透露:目前认购5万元可以总价优惠1.5万元,注册新城的app—小新家,可以再减2000元,总共优惠1.7万元。

某深圳房企相关负责人向21世纪经济报道表示,近期公司要求各区域加快周转速度,从而保证回款率,并“可以采取价格策略,放弃一定的利润”。

值得一提的是,新北区某纯新盘还未上市,优惠已飘然而至。据售楼员透露,项目本周公开样板间,提前登记会员,参与活动,首开总价优惠8000元。

7月以来,万科在济南、青岛等地也有促销活动。

此外,首开之时还有其他优惠可以叠加。

除了直接降价外,隐性促销手段同样常见。今年年中,金茂将其高端产品线“府系”的部分配置,“移植”到旗下的限竞房项目中,并受到市场一定程度的认可,合硕机构首席分析师郭毅将此戏称为“降维打击”。

03

郭毅向21世纪经济报道表示,在近期的房地产市场,类似的行为并不少见。比如,开发商会以赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等方式,提高项目的性价比。与“明降”相对应,这种做法是业内常见的“暗降”行为。

政策市下,降价会不会蔓延?

降价并非市场全貌

多地楼市突发降价,这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?

根据国家统计局的数据,今年8月,全国商品房销售面积为13066万平方米,比7月的12997万平方米略有上涨。但8月的商品房销售均价为9346元/平方米,比7月下降了2.5%。这也认为是“以价换量”策略的结果。

其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。

虽然促销声势浩大,但放眼全域,降价行为远不是市场全貌。近期,诸葛数据研究中心选取50个区域作为数据样本,计算出8月下旬与8月上旬相比,区域房价的变化情况。通过验证,8月下旬房价涨跌城市各有一半,均为25个。从涨跌幅度上看,平均降幅为8.7%,平均涨幅则为8.0%。

如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

也就是说,在降价行为发生时,涨价现象也同时存在。

这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。

诸葛找房指出,降价区域分为两类,“一类是大中城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平、大兴、上海的奉贤,成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市,如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。”

只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

涨价区域也分为两类,“一类是大中城市的中心城区及开发新区,如北京的朝阳、海淀、丰台,杭州余杭、江干区,西安的城东,经开、曲江新区、浐灞新区、经开、高新,温州开发区,鹿城。一类是环大都市周边三四线城市,如环‘长三角’区域的衢州及湖州,环‘珠三角’区域的汕头。”

发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

“虽然确实有少数项目实施降价,但在现阶段,降价只是区域性、偶发性现象,并不是市场主流。从性质上看,这更是针对‘金九银十’的一种营销行为。”前述房企人士表示。

如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。

他还认为,“金九银十”本身就是一种营销概念,因为9月和10月虽然气候适宜,但购房者更多基于政策变化来做出购房行为。且根据历史数据,全年的销售高点往往出现在年末或年中,而非9月和10月。

这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。

房企的自救与“换仓”

万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。

但降价促销行为的出现,仍有一定的客观原因。从今年5月开始,监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。在房企的资金来源中,销售回款的重要性大大提高。

前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。

7月30日召开的中央政治局会议首次提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房企普遍重视这一表态,并认为,不能再像以往一样指望房地产调控政策松绑,企业必须转变思路。

这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。

在企业自身层面,大多数房企把销售重心放在了下半年,并导致未完成的任务规模仍然庞大。据记者的不完全统计,在制定了销售目标的7家TOP10房企中,上半年仅有保利、中海完成了全年计划的50%以上。

其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

因此,在多数从业者看来,降价促销,既能帮助企业完成销售目标,又可促进回款,缓解资金压力。

今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

事实上,实施降价促销行为,并不意味着房企的资金状况已经出现问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,根据中报,很多大中型房企仍有百亿规模的现金流,以及充足的未使用授信。

数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。

他认为,降价促销行为的出现,主要是基于对市场的预期从而作出提前布局。且在促销中,“早降永远好于晚降”。

时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,可从企业战略调整的角度看待这一现象。一方面,在业态调整上,房企的多元化业务普遍放缓,传统房地产开发业务再度受到重视;另一方面,在区域布局上,企业逐渐从三四线城市向核心一二线城市和城市圈聚焦。这些调整都伴随着资金分配的变化。

这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。

“这也能够解释,为什么一些区域出现降价促销行为的同时,另一些区域又出现涨价现象。”他说,三四线城市棚改规模下降,一二线城市人口和区域政策出台,是促使企业“换仓”的原因。在此过程中,企业会通过降价等行为“逃离”一些风险区域。

与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。

近期,富力、融创等一些大型房企宣布放缓对外投资的步伐。据21世纪经济报道了解,另有部分企业开始收缩在三四线城市的项目,并裁撤销售人员。

虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。

未来,在调控政策持续从严的背景下,房企的“价格战”规模能否进一步扩大,或者演变成真正意义上的降价行为?

以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整状态,只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。

郭毅指出,这主要取决于政策调控力度和房企资金状况。一些资金状况紧张的房企,有可能迫于压力而降价。到第四季度,销售任务完成不佳的企业,也有可能降价促销。“目前来看,很多房地产项目的价格是存在下调空间的。”她表示。

高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。

严跃进则认为,最近两年来,土地成本相对较高,这也使得一些项目的降价余地相对有限。但如果行情持续下行,就不排除实质性降价,甚至亏本卖房的可能。

这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。

所以,前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。

可以预料,只要货币环境和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。

其三,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心,但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。

对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。

中国楼市是典型的政策市。

不得不承认,当下楼市有些魔幻,有些让人摸不着头脑。但我们只要坚持大方向不出错,一切就是可控的。

面对此时的楼市,南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨评论:房价在等买房人,珍惜。现在是买房的好时机,不是卖房的好时机。

可惜很多人是涨上去抢着买,跌时恐慌卖。搞反了。

相信很多人都有体会,确实,买涨不买跌的调性一直存在,也避免不了,但仍然建议刚需人群还是尽早买房上车。

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